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정부는 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 37곳을 10월 16일부터 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 ‘삼중 규제 지역’으로 묶어 실거주 목적이 아니면 아파트를 못 사게 하는‘10·15 부동산 대책’을 발표했다. 최근 주택시장 불안이 확산하고 있는 주요 지역을 대상으로 조정대상지역, 투기과열지구 및 토지거래허가구역을 지정한다. 조정대상지역 및 투기과열지구는 기존에 지정이 되어 있는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구에 대해서는 지정을 유지하고, 그 외 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구ㆍ수정구ㆍ중원구, 수원시 영통구ㆍ장안구ㆍ팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)은 신규 지정한다.
토지거래허가구역도 투기과열지구와 동일한 지역(서울 전역 및 경기도 12개 지역)에 소재한 ‘아파트’ 및 ‘동일 단지 내 아파트가 1개 동(棟) 이상 포함된 연립ㆍ다세대주택’을 대상으로 신규 지정한다. 최근 주택가격 및 지가 상승률 수준과 거래 동향 등을 종합 고려할 때 주택시장 과열이 발생하고 있거나, 주변 지역으로 과열이 확산될 우려가 있는 지역을 중심으로 지정한다. 주택담보대출 상한 역시 15억 원을 초과 주택은 4억 원으로, 25억 원을 초과하는 주택은 2억 원으로 줄였다. 글로벌 금리 인하 기조와 풍부한 유동성이 서울 등 주요 지역 부동산시장으로 과도하게 유입되는 일이 없도록 부동산 금융규제도 대폭 강화한다. 수도권·규제 지역의 시가 15억 원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 현행과 동일한 6억 원, 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 시가 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도를 차등 적용한다. 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정한다.
유주택자는 주택담보대출을 받을 수 없고, 무주택자 역시 담보 대출 비율(LTV)이 40%로 제한된다. 1주택자(소유주택의 지역은 무관)가 수도권·규제 지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자 상환분을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영한다. 은행권 주택담보대출 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치 시행 시기를 당초 예정된 2026년 4월보다 앞당겨 2026년 1월부터 조기 시행한다. 생산적 부문으로의 자금유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합 고려하여 부동산 세제 합리화 방안을 마련한다. 구체적인 세제 개편의 방향이나 시기, 순서 등에 대해서는 부동산시장에 미치는 영향과 과세형평 등을 감안하여 종합적으로 검토해 나갈 계획이다.
결국 이번 대책은 ‘갭(Gap │ 전세를 낀 주택 구입)투자’로 집을 사는 투기 수요를 원천 차단하고, 실수요자라고 해도 자기 돈이 없으면, 집을 사지 못하게 막은 것이다. 이를 통해 정부는 집값 상승을 막겠다고 하지만, 부작용 우려도 만만치 않다. 당장은 전·월세난이 우려되기 때문이다. 토지거래허가구역에서는 아파트 취득일로부터 2년간 실거주해야만 한다. 집을 사서 전·월세를 놓는 게 불가능해진다. 가뜩이나 부족한 전·월세 공급이 더욱 줄어들지 않을까 걱정이 크다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 10월 14일 기준 서울 전세 매물은 1년 전보다 19% 감소한 2만 3,779개에 불과했다. 반면 대출이 막히면 집을 살 수 없으니 전·월세 수요는 오히려 늘어날 것이다. 결국 전·월세난이 심해질 가능성이 크다. 무엇보다 유례없이 광범위한 규제는 실수요자 거래를 위축시키고 결국 전세 및 월세 대란을 부를 우려가 크다. 금융규제로부터 자유로운 현금 부자들이 ‘똘똘한 한 채’에 더 집중하면서 강남 3구를 중심으로 상승세 가속화가 더해질 게 불 보듯 명약관화(明若觀火)하다. 수요를 틀어막는 규제 드라이브로 당장은 시장이 얼어붙겠지만 중장기적으로 ‘서울 불장’을 식힐지는 미지수로 남는다.
‘한강 벨트’ 등 일부 지역이 아닌 서울 전역을 규제 지역으로 지정하고 토지거래허가구역까지 추가로 동원하는 등 시장의 예상보다 강력한 대책을 내놨다. 집을 사기 위해 받을 수 있는 대출 규모가 한층 줄어든 데다 자기 자금을 가지고도 실제 거주할 사람이 아니면 아파트를 살 수 없도록 토지거래허가구역을 확대했기 때문에, 한동안 주택시장은 거래가 크게 위축되면서 현재의 급등세는 다소 누그러질 것으로 예상된다. 하지만 ‘집값 안정’도 자신하기는 어려워 보인다. 당장은 갭투자 금지와 대출 축소로 매매가 끊어지는 ‘거래절벽’이 올 것이다. 통계상으로 집값이 안정된 것처럼 보일 수는 있다. 그러나 이는 억지로 매수 수요를 누른 것에 불과하다. 그 수요가 대출 규제가 덜한 15억 원 이하 아파트로 몰리면서 가격이 올라가면, 불안 심리가 자극돼 고가주택 가격도 따라서 상승할 수 있다.
하지만 부동산시장은 수요 대책과 공급 대책이 병행될 때 근본적으로 안정될 수 있는 만큼 정부는 서울과 수도권의 주택공급을 확대하기 위한 노력에도 박차를 가해야 한다. 결국 가격을 잡는 건 ‘공급’이다. 정부는‘9·7 공급 대책’을 통해 수도권에 연 27만 가구를 공급하겠다고 했으나, 중요한 관건은 시장의 신뢰다. 언제, 어디서, 얼마만큼 공급이 현실화하는지를 수요자가 눈으로 확인할 수 있어야만 한다. 인허가 병목이 풀리고, 재건축 절차가 속도를 내면서 착공과 입주가 가시화되는 것을 실수요자들에게 보여줘야만 한다는 뜻이다. 공급 대책이 병행되지 않는 수요 억제책은 실수요자와 임차인의 고통만 가중시킬 뿐임을 각별 유념해야 한다. 일단 2030년까지 수도권에 신규 주택을 135만 호 착공하기로 한 ‘9·7 공급 대책’을 차질 없이 시행해 나가는 한편, 시장 심리 안정에 도움이 될 수 있는 추가적인 공급 방안 발굴을 위한 고민도 멈춤이 없어야 할 것이다.
특히 투기 심리를 억제하기 위해서는 보유세 인상 등 세제 강화를 통해 부동산 투자 수익을 낮추는 방안도 함께 추진해야만 한다. 이번에 보유세 강화 등 ‘세제 카드’가 빠진 건 불안 요소로 작용할 수 있다. 투기적 수요를 막기 위해서는 현재 자산 가격보다 턱없이 낮은 실효세율을 높이는 것만큼 효과적인 건 없다. 정부는 세제 대책과 관련해서는 “생산적 부문으로의 자금 유도, 응능부담 원칙, 국민 수용성 등을 종합 고려해 부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다.”라고만 밝혔다. 자칫 미적거리고 좌고우면(左顧右眄)하다 정책 타이밍만 놓치는 치둔(癡鈍)의 우(愚)를 범하지 말고, 조세 형평성에 맞고 부동산시장 안정에도 도움을 줄 수 있는 방향으로 하루빨리 부동산 세제를 정비해야만 한다. 부동산시장 안정을 위해선 세제·주택 공급·금융 규제 등 다양한 방면에서 다층적·다각적 검토와 장기적·실효적 처방을 실기(失期)하지 않아야 한다. 더불어 서울에 집중하는 주택수요 분산을 위해 비수도권 주택 거래 ‘인센티브(Incentive)’ 확대 등 매력적인 ‘당근 정책’도 적극적으로 내놓길 바란다. 중장기 주택공급 청사진을 조속히 제시하고 재건축 초과 이익 환수 완화, 용적률 상향 조정 등 재건축·재개발 사업에 대한 과감한 규제 완화에도 적극 나서야 한다.
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